Türkiye Gayrimenkul Piyasasında 60 Milyon Saat Nereye Gidiyor?
Türkiye Gayrimenkul Piyasasında 60 Milyon Saat Nereye Gidiyor?
Merhabalar,
-Öncelikle bu yazı bir şirket eleştirisi değil; gayrimenkul piyasasına, 20 yılı aşkın bankacılık deneyimimin ardından bugün bir Gayrimenkul Danışmanı sıfatı ile baktığım, sektöre yönelik kişisel bir analizimdir.
Türkiye'de gayrimenkul arayan bir kişinin bugün ilk baktığı yerlerin başında sahibinden.com geliyor.
Bunun bir nedeni var tabi ki de;
Platformun artık yalnızca bir ilan sitesi olarak sektörde bulunmadığını görüyoruz; Alıcının, Satıcının ve Emlakçının ve Üreten (Müteahhitin) aynı pazarda buluştuğu devasa bir dijital pazar alanı.
2026 verilerinde “sahibinden.com”'un aylık yaklaşık 63 milyon kullanıcıya, 580 milyon ziyarete ve 17 milyar sayfa görüntülemesine ulaştığı kendi kaynaklarından ifade edilmektedir. Platformun ilan stoku da milyonlarla ifade ediliyor. Toplam ilan sayısı 8 Milyon üzerinde olup, 1.3 milyon üzerinde sadece Emlak Piyasasına hitap eden ilan hacmi bulunmaktadır.
Bu ölçek bize şunu söylüyor:
Türkiye'nin özellikle konut piyasasında Alıcı ile Satıcının buluştuğu en güçlü dijital adreslerden biri değil, fiilen ana buluşma noktası olmuş durumda.
Dolayısıyla burada oluşan davranış, yalnızca bir internet sitesinin davranışı olmuyor; Türkiye Gayrimenkul Piyasasının davranışı olduğu düşüncesine vardım.
Peki Bu Pazarda Kimler Var?
Benim asıl merak ettiğim konu tam olarak burada başladı.
Aynı pazaryerinde;
Bir tarafta hayatında belki bir kez ev satan vatandaş var.
Diğer tarafta yıllardır gayrimenkul alıp satan yatırımcı var.
Bir tarafta gayrimenkul konusunda oldukça deneyimli bir danışman var.
Diğer tarafta mesleğe yeni başlamış bir danışman var.
Bir tarafta ilk kez ev alacak bir aile var.
Diğer tarafta onlarca gayrimenkul incelemiş profesyonel bir yatırımcı var.
Ve bütün bu insanlar aynı ilan ekranında, aynı bilgiler üzerinden karar vermeye çalışıyor.
Ben burada önemli bir sosyolojik problem görmekteyim:
Aynı bilgiyi gören insanların, o bilgiyi değerlendirme kapasitesi aynı değil.
Aynı ilanı hepimiz aynı şekilde okuyabiliyor muyuz? Veya Satıcı’nın yazdığı bilgiler, Alıcı tarafından ne şekilde algılanıyor?
Bir ilanda:
Alıcı; “3+1, 140 m² ,10.000.000 TL ,Metroya 800 metre, Yatırımlık, Masrafsız” yazıyor.
Bir alıcı bunu okuyup: “Tam aradığım ev.” diyebilir.
Bir yatırımcı ise aynı ilana bakıp; “Net m² kaç?, Bina yaşı ne? ,Kat mülkiyeti var mı?, İskan var mı?, Aidat ne kadar?-Kira getirisi ne?- Bölgedeki gerçekleşmiş satışlar kaç TL/m²?-10 milyon TL bölge piyasasının neresinde?-Deprem ve yapı güvenliği açısından durum ne?- Krediye uygun mu?- İmar veya tapu açısından herhangi bir problem var mı?” diye sorular çıkarabilir.
İki kişi aynı ilanı görüyor. Ama aslında aynı gayrimenkulü görmüyor.
Biri yalnızca fotoğrafa ve fiyata bakıyor. Diğeri fiyatın arkasındaki ekonomik ve hukuki gerçekliği anlamaya çalışıyor. (Yazılan bilgilerin doğruluğunu hesaba katmıyorum bu aşamada-ayrı bir yazının konusu bu kısım)
Türkiye'nin Emlak Piyasasının aktörlerinin Nicelik Seviyeleri Arasındaki Farkı Görmezden Gelemeyiz;
Burada toplumumuzu küçümsemek değil, gerçeği görmek gerektiğini düşünüyorum. Ülke olarak Mülk Alım kararlarında, tüm işlerimizde eş-dost, akraba, tanıdık ile karar veren bir toplumuz, bu sebeple bu Pazar yerinde artık tek başımıza kalmış durumdayız.
OECD'nin PISA 2022 verilerinde Türkiye'deki 15 yaş grubunun okuma performansı OECD ortalamasının altında. Öğrencilerin yalnızca %2'si okuma alanında en yüksek yeterlilik seviyelerine ulaşabiliyor. Bu seviyedeki öğrenciler uzun ve karmaşık metinleri anlayabiliyor, soyut kavramlarla çalışabiliyor ve gerçek ile görüş arasındaki ayrımı yapabiliyor.
Ben bu veriyi doğrudan “gayrimenkul alıcısı böyledir” şeklinde yorumlamıyorum.
Ama bize daha önemli bir şey söylüyor: Toplumun tamamının aynı düzeyde bilgiyi analiz etmesini bekleyemeyiz. Ülkemiz özelinde bu durum biraz daha vahim görüntüdedir.
Dolayısıyla milyonlarca insanın aynı pazaryerinde aynı bilgiyle karşılaşması, otomatik olarak sağlıklı bir piyasa oluşturmuyor.
Tam tersine; bilgi farklılığı büyüdükçe, pazardaki karmaşada, güvende olumsuz yönde etkileniyor.
Bunun Gayrimenkul Piyasasındaki Bedeli Ne olabilir Sorusu aklıma takıldı?
Bence en büyük bedel maddi değil. Zaman ve Güven
Alıcı;
Alıcı onlarca ilan inceliyor, Onlarca telefon görüşmesi yapıyor, WhatsApp'tan fotoğraf istiyor, Konum istiyor, Randevu alıyor, Trafiğe giriyor, Evi görüyor.
Sonra görüyor ki; “Bu benim aradığım değilmiş.- Bilgiler ile gerçekler aynı değilmiş”
Satıcı,;
Satıcı açısından da aynı durum var. -Yanlış fiyatlandırılmış bir gayrimenkul yanlış alıcıyı çekiyor. - Eksik bilgi yeni telefon trafiği yaratıyor.- Yanlış beklenti yeni ziyaret yaratıyor.
Sonuçsuz ziyaret yeni bir zaman kaybı yaratıyor.
Emlak danışmanı da bütün bu sürecin içerisinde ciddi bir insan gücü harcıyor.
Yani sistemde yalnızca para değil, çok büyük bir insan enerjisi tüketiliyor.
Ben buna “gayrimenkul piyasasının görünmeyen işlem maliyeti” diyorum.
Peki bunun rakamsal boyutu ne çıkıyor diye düşününce;
“2025 yılında gayrimenkul alım-satım süreçlerinde oluşan sonuçsuz arama, inceleme ve gösterimlerin, ülkemiz açısından yaklaşık 60 milyon insan-saatlik bir zaman ve emek kaybı oluşturduğu tahmin edilebilir. Bu süre, yaklaşık 30.000 kişinin bir yıllık tam zamanlı emeğine eşdeğer. Saatlik insan emeği 500 TL olarak varsayıldığında ise ortaya yaklaşık 30 milyar TL'lik görünmeyen bir zaman maliyeti çıkmaktadır. Hesaplama metodolojisini ve formülü yazının sonunda bulabilirsiniz.” **
Devlet Bu Kaosa İlk Müdahaleyi Yaptı: EİDS
Tam da bu nedenle Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'ni önemli buluyorum.
EİDS ile devlet, ilanı veren kişinin ve taşınmazı pazarlama yetkisinin doğrulanmasını sistematik hale getirmeye başladı. 15 Şubat 2026 itibarıyla satılık taşınmaz ilanlarında ilan yayınlama izni zorunlu hale geldi.
Ve sonuç dikkat çekici: EİDS'nin satılık taşınmaz ilanlarında zorunlu hale gelmesinden sonra ilan sayısında yaklaşık %26 düşüş görüldü. Geçen yılki hesaplamadan bu düşüşü çıkardığımızda kazanılan Emek ve Maliyeti daha net görebiliriz.
Ben bunu yalnızca “ilan sayısı azaldı” diye okumuyorum. Bana göre bunun başka bir anlamı da var: Pazarın önemli bir bölümünde ilan ile gerçek arzın aynı şey olmadığını gördük. EİDS bu sorunun önemli bir kısmını temizliyor. Fakat henüz işin tamamı değil.
Çünkü:
“Bu ilanı verme yetkin var mı?” sorusunu cevaplamak başka,
“Bu gayrimenkul gerçekten ne kadar eder?” sorusunu cevaplamak başka.
Bankacılık Bana Bunu Çok Net Öğretti ve bu düşünce Emlak Sektöründe de peşimi bırakmadı;
20 yılı aşkın bankacılık hayatımda şunu çok net gördüm:
İnsan parasını bankaya teslim ederken yalnızca çalışana güvenmez.
Sisteme güvenir.
Kurallar vardır.
Standartlar vardır.
Kontroller vardır.
Kayıt vardır.
Denetim vardır.
Müşteri neyin nasıl gerçekleşeceğini büyük ölçüde bilir.
Bu nedenle güven arttıkça işlem süresi kısalır.
Gayrimenkulde ise hâlâ çok fazla şeyi kişinin sözüne bırakıyoruz.
“Emlakçı böyle söyledi.”
“Mal sahibi böyle söyledi.”
“Bu ev kesin yatırım olur.”
“Bölge çok değerlenecek.”
Benim düşüncem şu:
Gayrimenkulde güveni insanlardan tamamen almamız doğru yol olamaz, ama güvenin bir bölümünü sisteme taşımamız gerekiyor.
SONUÇ: DAHA FAZLA İLAN DEĞİL, DAHA FAZLA SİSTEME GÜVEN…
Ben sahibinden.com gibi büyük platformların gayrimenkul sektöründe yarattığı dönüşümü çok değerli buluyorum.
Çünkü Alıcıyı ve Satıcıyı aynı masaya getirdiler.
Fakat artık sektörün bir sonraki aşamaya geçmesi gerektiğini düşünüyorum.
Bugünün sorunu:
İlana ulaşamamak değil.
Bugünün sorunu:
İlanın içindeki doğru bilgiye ulaşabilmek.
Ben geleceğin gayrimenkul pazarını;
daha fazla ilanla değil,
daha fazla doğrulamayla,
daha fazla standartla,
daha fazla şeffaflıkla,
daha iyi veriyle
ve daha yüksek güvenle görüyorum.
Çünkü sonunda mesele yalnızca bir evin satılması değil.
Bir insanın; zamanı, enerjisi, parası ve hayatı söz konusu.
Bir alıcı 20 ev gezmek yerine 3 doğru evi gezebiliyorsa,
bir satıcı 50 yanlış müşteriyle görüşmek yerine 5 doğru müşteriyle buluşabiliyorsa,
bir danışman gününü telefonda bilgi toplamaya değil, gerçekten danışmanlık yapmaya ayırabiliyorsa,
hepimiz kazanacağız.
Benim gayrimenkul piyasasına dair beklentim tam olarak bu:
İnsanın zamanını tüketen bir pazar değil, insanın zamanına değer veren bir pazar.
Çünkü teknoloji bize daha fazla ilan göstermek için değil,
doğru kararı daha kısa sürede verebilmemiz için var.
“Bu yazı tamamen kendi gözlemlerim ve kişisel değerlendirmelerimden oluşmaktadır. Amacım herhangi bir platformu veya meslek grubunu eleştirmek değil; Türkiye gayrimenkul piyasasının daha güvenilir, daha şeffaf ve daha verimli hale nasıl gelebileceği üzerine düşünce paylaşmaktır.”
Hakan EKİNCİ
Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı
Pazar yeri Maliyet ve Zaman Hesap Hesaplama Yöntemi;
** 2025'te Türkiye'de 3.332.994 Gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bunun 1.688.910'u konut, 1.644.084'ü konut dışı gayrimenkul olmuştur.
Buradaki hesap resmî bir “zaman kaybı istatistiği” değildir; ölçülmesi zor olan insan zamanını görünür kılmak için oluşturduğumuz basit bir varsayım modeli çıkarmaya kendimce çaıştım.
1. 2025'te kaç gayrimenkul satıldı?
Toplam satış: 3.332.994 adet
Bunun: 1.688.910 konut + 1.644.084 konut dışı gayrimenkul resmi olarak açıklanmıştır.
Yani Türkiye'de 2025 yılında yaklaşık 3,33 milyon gayrimenkul işlemi gerçekleşti.
2. Bir alıcı ortalama kaç alternatif değerlendiriyor?
Basit varsayımım :1 satın alma kararı = 10 alternatif inceleme
Konut ve konut dışı için bunu “10 Gayrimenkul görme sonrası karar” olarak değerlendirdim.
Dolayısıyla: 3.332.994 × 10 = 33.329.940≈ 33,3 milyon gayrimenkul incelemesi
Yani modele göre, 2025'te gerçekleşen 3,33 milyon satışın arkasında yaklaşık 33,3 milyon alternatif değerlendirme sayısı bulunmaktadır.
3. Bu incelemelere ne kadar zaman harcanıyor?
Her inceleme için ortalama: (Araştırma+Bilgi Alma+Randevu+Yol+Yer Görme+Değerlendirme) şeklinde düşünerek en minumumda 1 saat olarak varsayıyorum.
33.329.940 × 1 saat = 33.329.940 insan-saat Yani: 33,3 milyon insan-saat
Burada henüz sadece tek kişinin zamanını hesapladık.
4. Alıcı + satıcı tarafını hesaba katalım
Gayrimenkul işlemi yalnızca alıcının zamanını tüketmiyor.
Basitçe: 1 alıcı + 1 satıcı/danışman = 2 kişi kabul edelim.
Formül: 33.329.940 saat × 2 kişi = 66.659.880 insan-saat
Yani 2025 gayrimenkul piyasasının arama/gösterme/değerlendirme aşamasında:
66,7 milyon insan-saatlik emek ortaya çıkmakta.
5. Bunun %90'ı sonuçsuz kalıyorsa? Sadece 1 Satış gerçekleşiyor
Bu varsayımımızla; Başarı oranı = %10 Dolayısıyla: Sonuçsuz süreç = %90
Formül: 66.659.880 × %90 = 59.993.892 insan-saatYuvarlak olarak: 60 milyon insan-saat
Bu modelin en çarpıcı sonucu;
2025 yılında Türkiye'nin gayrimenkul piyasasında yaklaşık 60 milyon insan-saatlik zamanın sonuçlanmayan arama, inceleme, gösterim ve değerlendirme süreçlerinde harcandığını varsayabiliriz.
6. Bu kaç kişinin bir yıllık emeğine denk geliyor?
Bir kişinin yılda yaklaşık: 250 iş günü × 8 saat = 2.000 saat çalıştığını varsıyorum.
59.993.892 ÷ 2.000 = 29.997 kişi-yıl Yuvarlak: 30.000 kişinin bir yıllık emeği
Yani ortaya sonuç şöyle çıkıyor:
“2025 yılında Türkiye'de 3,33 milyon gayrimenkul satışı gerçekleşirken, oluşturduğumuz basit varsayım modeline göre bu piyasanın sonuçsuz kalan arama ve değerlendirme süreçleri yaklaşık 60 milyon insan-saatlik bir zaman maliyeti yaratıyor. Bu, yaklaşık 30.000 kişinin bir yıl boyunca tam zamanlı çalışmasına eşdeğer.”
7-Parasal karşılığını da hesaplayalım;
Burada bir de saatlik insan emeği değeri belirlememiz için 1 saat bedelini belirlemek doğru olacaktır.
Örneğin yalnızca modelleme amacıyla: 1 insan-saat = 500 TL kabul edelim. Alıcı+Satıcı olarak Maliyetin karşılığını 1.000 TL olarak düşünebiliriz.
Bu süreçteki tüm mali kayıpları düşünelim.
59.993.892 × 1000 TL = 59.993.892.000 TL≈ Yuvarlak ; 60 milyar TL(1.3 Milyar USD)
Sonuç olarak çıkardığımız rakamlar özeti;
3,33 milyon satış
33,3 milyon alternatif değerlendirme
66,7 milyon insan-saat
%90 sonuçsuzluk