TAKS ve KAKS Nedir? (Basit Tanım + Derin Teknik Anlatım)
1) TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı
Tanımı:
Bir parselde yapının zemin oturumunun, yani yere bastığı alanın, parsel alanına oranıdır.
Formül:
TAKS = Taban Alanı / Parsel Alanı
✔ Ne işe yarar?
- Arsanın yatayda ne kadarının yapı ile kaplanabileceğini belirler.
- Peyzaj, otopark, yeşil alan, açık alan zorunluluklarını yönetir.
- Sıkıştırılmış, nefessiz, kalitesiz proje üretimini sınırlamak için kullanılır.
✔ TAKS yüksek ise:
- Zemin oturumu büyük olur → geniş yatay binalar.
- Örneğin AVM, depo, imalathane, ticari bloklarda TAKS yüksek olabilir.
✔ TAKS düşük ise:
- Zemin daha az kaplanır → daha fazla yeşil alan/boşluk.
- Konut projelerinde sık kullanılan durum.
2) KAKS — Kat Alanı Kat Sayısı (Diğer Adı Emsal)
Tanımı:
Binanın tüm katlardaki emsale dahil alanlarının toplamının, parsel alanına oranıdır.
Kısaca: Toplam inşaatın büyüklüğü.
Formül:
KAKS = Emsale Esas İnşaat Alanı / Parsel Alanı
✔ Ne işe yarar?
- Arsanın dikeyde ne kadar yapı yapabileceğini belirler.
- Projenin toplam satılabilir/satılabilir bağımsız bölüm alanını belirleyen en kritik katsayıdır.
✔ KAKS yüksek ise:
- Daha fazla kat, daha büyük inşaat alanı → gelir/ticari değer artar.
✔ KAKS düşük ise:
- Daha sınırlı büyüklükte yapı yapılabilir.
📌 TAKS ve KAKS İlişkisi
TAKS seni zemin oturumunda kısıtlar.
KAKS ise toplam inşaat alanında kısıtlar.
Bu iki değeri birlikte doğru okursan, bir arsanın ne üretebileceğini 5 dakikada hesaplayabilir ve portföyün değerini profesyonelce öngörebilirsin.
📌 Detaylı ve Gerçekçi Örnekler
ÖRNEK 1 — Konut Arsası
- Parsel alanı: 1.000 m²
- TAKS: 0.40
- KAKS: 1.60
1️⃣ Zemin oturumunu bulalım:
Taban alanı = 1.000 × 0.40 = 400 m²
2️⃣ Toplam inşaat alanı (emsal):
Emsale esas alan = 1.000 × 1.60 = 1.600 m²
3️⃣ Kat adedini tahmin et:
400 m² taban alanı ile,
1.600 / 400 = 4 kat inşaat yapılabilir.
Demek ki:
Bu arsa muhtemelen 4 katlı bir konut bloğu çıkarır.
(Arka bahçe, yan bahçe, çekme mesafeleri dikkate alınarak netleşir.)
ÖRNEK 2 — Ticari Arsası
- Parsel alanı: 2.500 m²
- TAKS: 0.60
- KAKS: 1.20
1️⃣ Zemin oturumu:
2.500 × 0.60 = 1.500 m²
2️⃣ Toplam inşaat alanı:
2.500 × 1.20 = 3.000 m²
3️⃣ Kat hesabı:
3.000 / 1.500 = 2 kat
Bu değerler AVM, showroom veya market tiplerine uygundur.
Geniş yatay platform + düşük kat.
ÖRNEK 3 — KAKS yüksek, TAKS düşük arsası
- Parsel: 800 m²
- TAKS: 0.30
- KAKS: 2.40
1️⃣ Taban oturumu:
800 × 0.30 = 240 m²
2️⃣ Toplam inşaat:
800 × 2.40 = 1.920 m²
3️⃣ Kat adedi:
1.920 / 240 ≈ 8 kat
Bu arsa düşük oturumlu ama yüksek katlı yapı üretir → şehir içi konut projelerinde sık görülür.
📌 Sahadaki Pratik Notlar (Profesyonele göre)
✓ 1. TAKS/KAKS, belediyeye göre emsal dışı farklılıklar içerir
Emsal hesabına girmeyen alanlar (otopark, ortak alanlar, yangın merdiveni vb.) proje büyüklüğünü ciddi artırabilir → profesyonel danışman bunu bilir ve hesaplar.
✓ 2. 1.000 m² emsal = 1.000 m² satılabilir alan değildir
Teknik alanlar, ortak alanlar düşer.
Gerçekte satılabilir alan %65–80 arası değişir.
✓ 3. “Çekme mesafeleri” TAKS’ın izin verdiği taban alanını düşürebilir
Alınan imarda TAKS 0.50 olsa bile, yan/ön bahçe çekme mesafeleri yüzünden 500 m² oturum yapılamayabilir.
✓ 4. İmar plan notları TAKS/KAKS’tan daha güçlüdür
Aynı TAKS/KAKS değerine sahip iki parsel, plan notları sebebiyle tamamen farklı inşaat hakkına sahip olabilir.
📌 Kısacası
- TAKS: Zeminde ne kadar kaplayabilirsin
- KAKS: Toplam ne kadar inşaat yapabilirsin
- Birlikte hesaplayınca arsanın “gerçek potansiyeli”, satılabilir alanı ve proje fizibilitesi çıkar.
Daha Detaylı Bilgi için lütfen benimle iletişime geçin.
REMAZ OKSİJEN OFİSİ
HAKAN EKİNCİ
0 532 287 23 39