Bir Politikanın Bilançosu: Konutla Vatandaşlıktan 97 Milyar USD ve 1 Milyon
Türkiye’de konut satın alımı yoluyla Türk vatandaşlığı, 12.01.2017 tarihine kadar istisnai ve dosya bazlı (ad-hoc) kararlarla yürütülen, açık bir parasal eşik içermeyen bir uygulama niteliğindeydi. 12.01.2017 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile ilk kez taşınmaz bedeline dayalı objektif kriterler tanımlanmış ve en az 1.000.000 USD tutarında gayrimenkul alımı vatandaşlık kapsamına alınmıştır. 19.09.2018 tarihinde yapılan değişiklikle, 2018 kur krizi ve artan döviz ihtiyacının etkisiyle bu tutar 250.000 USD’ye düşürülmüş, başvuru sayılarında belirgin bir artış yaşanmıştır. 07.12.2018 tarihinde satış vaadi sözleşmeleri de uygulama kapsamına alınmış, 06.01.2022 tarihinde ise taşınmaz bedelinin Türk Lirası ile ödenmesi kaldırılarak dövizin Merkez Bankası’na satılması zorunlu hale getirilmiştir. 13.06.2022 tarihinde asgari bedel 400.000 USD’ye yükseltilmiş, 12.12.2023 tarihinde yapılan son düzenleme ile tarım arazileri ve yapısız arsalar kapsam dışı bırakılarak uygulama yalnızca yapılı konut ve ticari taşınmazlarla sınırlandırılmıştır.
TÜİK verilerine (Tablo 1) göre 2017–2025 döneminde yabancılara toplam 354.578 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Bu dönem üç ana fazda ayrışmaktadır. 2017–2018 yılları, sistemin tanımlandığı ve talebin hızla arttığı geçiş dönemi olup satışlar 2017’de 22.234, 2018’de 39.663 adet olarak gerçekleşmiştir. 2019–2022 dönemi, 250.000 USD eşiği, kur avantajı ve genişleyen vatandaşlık talebinin etkisiyle zirve fazını temsil etmiş; satışlar 2019’da 45.483, 2020’de 40.812, 2021’de 58.576 ve 2022’de 67.490 adet ile tarihsel en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. 2023 sonrası ise düzenleyici sıkılaşmaların etkisinin belirginleştiği dönem olmuş; satışlar 2023’te 35.005, 2024’te 23.781 ve 2025’te 21.534 adede gerilemiştir.
(Tablo 1)
YourKey Türkiye verilerine göre, 12.01.2017 – 31.12.2025 döneminde yabancıların Türkiye’de satın almak suretiyle edindikleri toplam taşınmaz sayısı 292.586 adettir. (Tablo 2) Bunun 278.087 adedi bağımsız bölüm (konut/ticari), 14.499 adedi ise arsa/tarla niteliğindedir. Ülkelere göre dağılım incelendiğinde, (Tablo 3) yabancıya konut satışlarının belirli ülkelerde yoğunlaştığı açıkça görülmektedir. İlk sırada 45.063 adet ile Rusya, ardından 28.597 adet ile İran ve 22.742 adet ile Irak gelmektedir. Bu ülkeleri Almanya (14.538), Suudi Arabistan (11.861), Kuveyt (11.432), Ukrayna (10.326) ve İngiltere (10.071) takip etmektedir. Daha sınırlı ölçekte olmakla birlikte Azerbaycan (8.350) ve Afganistan (7.767) da dikkat çeken ülkeler arasındadır. Bu ilk sıralamadaki ülkeler dışındaki diğer ülkelere ait toplam edinim sayısı ise 121.844 adettir, bu ülkeler Yemen, Filistin,Çin,Mısır,Pakistan,Ürdün,Kazakistan ve İngiltere vb ülkelerdir. Bu da yabancıya satışların yalnızca birkaç ülkeye değil, geniş bir coğrafyaya yayıldığını göstermektedir.
Tablo 2
Tablo 3
Aynı platformda yıllık bazda paylaşılan istatistiklere (Tablo 4) göre yabancıya taşınmaz satışı 2022 yılında 70.874 adet ile zirveye ulaşmış, düzenleyici sıkılaşmaların etkisiyle 2023’te 37.312, 2024’te 26.648 ve 2025’te 24.084 adet seviyelerine gerilemiştir. Bu tablo, yabancıya konut satışlarının ve dolaylı olarak vatandaşlık başvurularının, ekonomik koşullardan çok mevzuat eşikleri ve uygulama kararlarıyla şekillendiğini net biçimde ortaya koymaktadır.
Tablo 4
YourKey Türkiye verilerine göre 12.07.2017–31.12.2025 döneminde yabancıların satın almak suretiyle edindikleri bağımsız bölümler, vatandaşlık talebinin Türkiye geneline yayılmadığını, aksine belirli koridorlar üzerinden ilerlediğini açık biçimde göstermektedir.Tablo 5. Bu dönemde İstanbul (113.390) ve Antalya (83.634) başı çekmekte; onları Mersin (14.625), Bursa (12.466), Ankara (10.820), Muğla (9.231), Yalova (8.588), Aydın (6.723), İzmir (6.271) ve Trabzon (4.757) izlemektedir. Sadece bu 10 ilde gerçekleşen toplam 270.505 adet satış, Türkiye genelindeki yabancıya konut satışlarının %90’ından fazlasını oluştururken, diğer tüm illere kalan pay 22.081 adet ile son derece sınırlı kalmıştır. Bu yoğunlaşma tesadüfi değildir: İstanbul, hukuki güvenlik algısı, yüksek likidite ve yeniden satış kabiliyetiyle “finansal güvence” rolünü üstlenirken; Antalya, yaşam kalitesi, yabancı dostu konut pazarı ve hızlı vatandaşlık süreçleriyle “yaşam + vatandaşlık” kombinasyonunun merkezi haline gelmiştir. Mersin, Yalova ve Trabzon ise büyük metropollere kıyasla daha ulaşılabilir fiyat seviyeleri, 250 bin USD döneminde eşik yakalamayı kolaylaştıran yapıları ve Arap ile Orta Asya yatırımcıları açısından lojistik-kültürel erişilebilirlikleri sayesinde, nüfuslarına oranla orantısız derecede yüksek yabancı alımı gerçekleştiren “sessiz vatandaşlık hatları” olarak öne çıkmıştır. Ankara ve Bursa’daki yabancı edinimleri ise tatil veya kısa vadeli yatırım motivasyonundan ziyade oturum, iş bağlantısı ve uzun vadeli yerleşme amaçlı olup, vatandaşlık sonrasında Türkiye’de fiilen kalma eğiliminin bu şehirlerde daha yüksek olduğuna işaret etmektedir.
Tablo 5
Sonuç: Ekonomik Büyüklük ve Vatandaşlık Sayısına İlişkin Tahmini Çerçeve
2017–2025 döneminde konut yoluyla Türk vatandaşlığı uygulaması kapsamında, YourKey Türkiye verilerine göre toplam 292.586 adet taşınmaz (konut + arsa/tarla) edinimi gerçekleşmiştir. Basına yansıyan bilgilerde, 12.01.2017 tarihinde yürürlüğe giren 1.000.000 USD eşikli ilk düzenleme döneminde yalnızca 70 başvurunun vatandaşlıkla sonuçlandığı görülmektedir. Aynı platformda yer alan yıllık istatistiklere göre, 2022–2025 döneminde yabancılar tarafından satın alınan taşınmaz adedi toplam 158.918 olup, bu satışların 13.06.2022 sonrası yürürlükte olan 400.000 USD asgari bedel üzerinden gerçekleştiği kabul edilebilir. Toplam satış adedinin 292.586 olduğu dikkate alındığında, geriye kalan 133.668 adet taşınmazın ise ağırlıklı olarak 250.000 USD eşik dönemine denk geldiği anlaşılmaktadır.
Bu dağılım esas alındığında, konut yoluyla vatandaşlık uygulamasının doğrudan yarattığı asgari döviz girişi yaklaşık olarak hesaplanabilmektedir:
158.918 adet × 400.000 USD = 63,6 milyar USD,
133.668 adet × 250.000 USD = 33,4 milyar USD,
1.000.000 USD eşikli ilk dönemdeki 70 işlem ≈ 0,07 milyar USD.
Bu çerçevede, 2017–2025 dönemi toplamında konut yoluyla vatandaşlık uygulamasının yarattığı tahmini toplam ciro yaklaşık 97 milyar USD seviyesine ulaşmaktadır. Bu tutar, yalnızca taşınmaz edinim bedellerini yansıtmakta olup; tapu harçları, vergiler, ikincil harcamalar ve dolaylı ekonomik etkiler bu hesaba dahil değildir.
Uygulamanın bireysel değil aile bazlı işlemesi ve her bir başvuruda ortalama 3–4 kişilik hanelerin birlikte vatandaşlık kazanması dikkate alındığında, bu dönemde konut yoluyla Türk vatandaşlığı kazanan toplam kişi sayısının yaklaşık 830.000 ile 1.100.000 kişi aralığında olduğu tahmin edilmektedir. Bu büyüklük, konut yoluyla vatandaşlık politikasının yalnızca gayrimenkul piyasası açısından değil; nüfus hareketleri, yerleşim tercihleri ve Türkiye’nin uzun vadeli demografik yapısı üzerinde de belirgin ve kalıcı bir etki alanı oluşturduğunu ortaya koymaktadır.
2019 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2019-33875
2020 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2020-37464
2021 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2021-45672
2022 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2022-49526
2023 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516
2024 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146
2025 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2025-58350
Yabancıya Satış Verileri Linki https://www.yourkeyturkiye.gov.tr/istatistikler