Atatürk Havaalanında Neler Oluyor?
Emlak Yönetim, Atatürk Havalimanı'nın Millet Bahçesi'ne dönüştürülen bölümündeki Kuzey Külliye için kiracı arıyor. İlanları tek tek inceledim: 6 metrekarelik mobil büfe için istenen aylık bedel 59 bin TL (yaklaşık 9.800 TL/m² · 1.229 dolar, yani 205 dolar/m²). 62 metrekarelik yeme-içme alanı 165 bin TL (yaklaşık 2.700 TL/m² · 3.438 dolar, 55 dolar/m²). 560 metrekarelik Anadolu Han-Restoran 720 bin TL (yaklaşık 1.300 TL/m² · 15.000 dolar, 27 dolar/m²). Kiralamaya açılan 15 alanın arasında 3.850 metrekarelik bir hangar ve bir açık hava sahnesi de var. İhale 31 Ekim 2026 sabahı başlayacak; Güney Külliye'deki 69 iş yeri daha önce kiraya verilmişti.
Bu ilanlar elbette haber değeri taşıyor: Türkiye'nin en değerli kamu arazilerinden biri, yıllar sonra düzenli gelir üretmeye başlıyor. Ama bence kira geliri bu hikâyenin en küçük kalemi. Başlığı kira bedelleri attırıyor; oysa bu araziye yalnız gayrimenkulcü gözüyle bakmak, İstanbul'un eline geçen fırsatı küçültmek olur. 2019'da sivil uçuşlara kapanan bu arazinin şehir için ne tür bir varlığa dönüştüğünü yalnız gelir tablosundan okursak, asıl değeri gözden kaçırırız. Göze batan kira; ama üç büyük kalem bence daha önemli: çevresindeki milyonlarca insan için bir rekreasyon alanı, olası bir depremde şehrin en kritik toplanma ve barınma rezervi ve doğru hazırlanırsa hava-kara-deniz ayaklı bir afet lojistik üssü.
Sırayla bakalım.
Önce hikâyenin bilinen kısmı
Bu arazinin boşalması bir kayıp değil, bir başarının sonucu. Operasyon 2019'da İstanbul Havalimanı'na taşındı; yeni havalimanı kısa sürede Avrupa'nın en yoğun havalimanları arasına yerleşti ve İstanbul'u küresel bir aktarma merkezi hâline getirdi. Merkezde kalan eski arazi ise âtıl bırakılmadı: Berlin'in Tempelhof Havalimanı'nı şehir parkına dönüştüren modelin Türkiye ayağı burada, millet bahçesi ve külliye ticaretiyle uygulanıyor. Anadolu Ajansı'nın açılış haberine göre ilk 499 bin metrekarelik etabı Mayıs 2023'te açılan Millet Bahçesi, tamamlandığında yaklaşık 2 milyon metrekareyle dünyanın beşinci, Türkiye'nin en büyük şehir parkı olacak.
Bu park kimin parkı?
Projede 145.300 ağaç, güney-kuzey yönünde 2,5 kilometrelik yapay dere, aynı uzunlukta bisiklet ve yürüyüş yolları, 70 bin metrekareye yakın kapalı alan öngörülüyor. Kiralama listesindeki fuar alanları, hangarlar ve açık hava sahnesi gibi mekânlar, şehrin başka yerinde bu ölçekte bulunmayan bir etkinlik altyapısı demek. Tempelhof'tan farkı ölçek ve program: Burada yalnız çim ve ağaç yok; fuar alanından açık hava sahnesine, hangardan restorana uzanan bir işletme katmanı kurgulanıyor. Yıl boyu etkinlik üretebilen bir park, "hafta sonu gidilen yer" olmaktan çıkıp gündelik hayatın parçası hâline gelir.
Ölçeği anlamlı kılan şey ise parkın kendisi değil, çevresi. TÜİK'in 2025 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre İstanbul'un nüfusu 15.754.053. Parkın hemen çevresindeki kuşakta ise Küçükçekmece 785.270, Bahçelievler 539.035, Avcılar 440.663 kişiyi barındırıyor — yalnız bu üç ilçe 1,76 milyondan fazla insan demek ve bu toplama Bakırköy ile Yeşilköy-Florya hattı henüz dahil değil. Bu yoğunluğa karşılık kişi başına düşen yeşil alan son derece kısıtlı; bu kuşakta yaşayanların önemli bölümü için en yakın büyük açık alan bugüne kadar sahil şeridiydi. Parkla birlikte ilk kez sahilin gerisinde, konut dokusunun bitişiğinde nefes alınacak bir alan açılıyor. Sürekli etkinlik üreten dev bir parkın beslediği yeme-içme ve etkinlik ekonomisi, Bakırköy-Yeşilköy-Florya hattındaki konut ve ticari gayrimenkul için de kalıcı bir çekim unsuru oluşturur.
Aynı bültenin yıllık artış hızı tablosu daha az konuşulan bir eğilimi de gösteriyor: Parkın çevresindeki çekirdek ilçeler nüfus kaybederken, büyüme Beylikdüzü gibi batı çeperine kayıyor. Bu iki bilgi yan yana okunmalı. Çekirdeğin doymuş dokusu artık ne yeni nüfus ne yeni açık alan üretebiliyor; bu park, o dokunun bir daha eline geçmeyecek son büyük açık alan fırsatı. Batıya kayan büyüme ise parkın gerçek havzasını her yıl biraz daha Avcılar-Beylikdüzü yönüne genişletiyor — birazdan geleceğim sahil yaya koridorunun neden batı yakasından da kurulması gerektiğinin demografik cevabı bu tabloda duruyor.
Afet günü bu alan ne olur?
Asıl konuşmak istediğim başlık bu. İstanbul depremi tartışmalarında en az konuşulan soru şudur: İnsanlar ilk gece nerede kalacak? Bu sorunun en somut cevaplarından biri artık bu parkın içinde. Park, olası bir Marmara depreminden en çok etkilenmesi beklenen Bakırköy-Yeşilköy-Avcılar hattının tam ortasında, İstanbul'un en geniş açık ve yapılaşmamış alanlarından biri olarak duruyor. Bu işlev sonradan akla gelmiş bir ek değil, tasarımın kendisinde: Bahçe, afet anında 40 bin çadırın kurulabileceği, 165 bin kişilik acil barınma alanının oluşturulabileceği bir kapasiteyle planlandı.
2023 Kahramanmaraş depreminin ilk saatlerinden itibaren yaşadığım bir gerçek, 165 bin kişiyi barındırmak yalnız çadır kurmak değildir; su, tuvalet, sağlık hizmeti, dağıtım düzeni ve yönetim demektir. Kapasiteyi nüfus tabanıyla yan yana koyunca tablo da netleşiyor: 165 bin kişilik barınma alanı, yalnız bitişik üç ilçenin 1,76 milyonu aşan nüfusunun onda birinden azına karşılık geliyor. Bu bir eksiklik tespiti değil, ölçek tespiti — Türkiye'nin en büyük barınma rezervi bile tek başına yetmiyorsa, hattın geri kalanındaki toplanma alanlarının korunması ve bu alanın kusursuz çalışması zorunluluk hâline geliyor. İstanbul'da deprem toplanma alanlarının zaman içinde yapılaşmaya kurban gitmesi yıllardır konuşulur; en azından burada tersi yapılarak, kent merkezinde ana ulaşım akslarına bağlı dev bir rezerv alan bilinçli olarak açık tutuluyor. İnşallah bu rant ekonomisinin dişlilerine kurban gitmez...
Üstelik alan bu rolü tek başına üstlenmeyecek. Pandemi döneminde alanın hemen yanına kurulan acil durum hastanesi bugün yerinde duruyor ve bir afette sahra hastanesi işlevini üstlenecektir. Barınma kapasitesi ile büyük ölçekli bir sağlık tesisinin yan yana durması, afet planlamasında sonradan kolay kurulamayacak bir bütünlük.
Bence buradan çıkacak sonuç açık: Kızılay Taşınmaz Yönetimi Genel Müdürlüğüm sırasında ısrarla gündemde tutmaya çalıştığım bir konu, Kızılay ve AFAD bu alanda şimdiden konuşlanmalı ve depolama yapmalı. Çadır, battaniye, jeneratör, su ve ilaç stoğu afetten sonra şehre taşınmaz; afetten önce şehrin içinde, kullanılacağı yerde bekler. 70 bin metrekareye yakın kapalı alanın ve 3.850 metrekarelik hangarın bir bölümünün afet lojistiğine ayrılması, kira gelirinden fedakârlık değil, bu arazinin asıl işlevine yapılmış bir yatırım olur. Bunun bir adımı da tatbikat: Çadır alanlarının, dağıtım noktalarının ve güzergâhların sahada önceden işaretlenmesi, afet günü kaybedilecek saatleri bugünden satın almak demektir.
Yardım nereden gelecek: pist ve liman
Rekreasyon ve barınma, alanın "yerinde" işlevleri; lojistik ise onu şehrin ve ülkenin geri kalanına bağlayan damar. Deprem senaryolarının en kırılgan halkası çoğu zaman ulaşımdır: Viyadükler, alt geçitler ve ana arterler hasar gördüğünde karayolu lojistiği ilk günlerde tıkanabilir; yardımın şehre tek kanaldan girmeye çalışması, planlamanın en büyük riskidir.
Bu yüzden alanın havacılık mirası bence şehrin en değerli afet varlıklarından biri. Hazır pist, gerektiğinde yardım uçuşlarının doğrudan afet bölgesinin ortasına inebilmesi demektir; bu kapasitenin bir bölümünün her an inişe elverişli tutulması ve afet planlarına açıkça yazılması gerekir. Dünyada, hasar görmesi beklenen bölgenin tam içinde inişe hazır pist bulunduran kaç kent merkezi var?
Üçüncü ayak deniz. Alan Marmara kıyısının hemen gerisinde; ama yardım gemilerinin yükünü karaya çıkarıp parka ulaştıracak tanımlı bir bağlantı yok. Bence deniz bağlantısı için bir liman şart. Deniz yolu, karayolunun tıkandığı senaryoda büyük tonajlı yardımı tek seferde taşıyabilecek tek kanaldır; sahilde parka doğrudan bağlanan bir iskele-liman, olağan günlerde deniz ulaşımıyla ziyaretçi taşır, afet gününde yardım gemilerine kapı olur. Hava, kara ve deniz aynı noktada buluştuğunda ortaya çıkan şey artık yalnız bir park değil, bir afet lojistik üssüdür.
İnsanlar bu alana yürüyerek ulaşabilmeli
Bir eksik de erişim tarafında. Avcılar ve Yeşilköy/Florya tarafından, sahil boyunca kesintisiz bir yaya bağlantısının sağlanması gerekir. Bugün sahil şeridi bu hatta yer yer kopuk; tesisler ve yol bağlantıları yaya sürekliliğini bölüyor. Oysa parkın iki yakasını sahile dikişsiz bağlayan bir koridor, hem Avcılar hem Florya-Yeşilköy tarafından parkı yürüme mesafesine sokar. Nüfus artışının batı çeperine kaydığı bir şehirde bu koridorun Avcılar ayağı, her yıl biraz daha kalabalıklaşan bir havzaya hizmet edecek. Bu bağlantı gündelik hayatta parkın rekreasyon değerini büyütür: Sahilden yürüyerek ya da bisikletle/scooterlarla parka girilebilmesi, kullanımı araç sahipliğinden bağımsızlaştırır. Afet gününde ise aynı güzergâh hayati hâle gelir; toplanma alanına araçla değil yürüyerek ulaşılır ve sahil hattı, bu iki işlevi aynı koridorda birleştirebilecek tek doğal eksendir. Mesele büyük bir yatırım da değil; kamulaştırma değil, mevcut sahil bandının parka dikişlenmesi.
Kiralama modeli bu tabloyu bozar mı?
Hayır; doğru kurgulanırsa tam tersine güvenceye alır. Tercih satış değil kiralama: Mülkiyet kamuda kalıyor, işletme hakkı ihaleyle özel sektöre devrediliyor. Kamu varlığından düzenli gelir üretilirken alanın kamusal niteliği korunuyor. Benim için kritik nokta şu: Mülkiyet kamuda kaldığı sürece, yukarıda saydığım afet işlevlerinin zamanla yapılaşmayla aşınmaması da güvence altında. Satış tercih edilseydi bu güvence ilk imar tadilatında tartışmaya açılırdı. Kurgunun bir başka avantajı esneklik: Kiracı değişir, işletme el değiştirir, ama arazi üzerindeki kamu iradesi sürer. Afet planlaması gibi on yıllarla ölçülen bir işlevi ancak böyle bir mülkiyet yapısı taşıyabilir.
Bedeller tarafında ihtiyatlıyım. Yukarıda parantez içinde verdiğim birim bedeller tabloyu netleştiriyor: 6 metrekarelik büfede metrekare başına 205 dolar istenirken, 560 metrekarelik restoranda bu rakam 27 dolara iniyor. Bir işletmeci gözüyle ancak çok yüksek ayak trafiğiyle dönen bir denklem — park doldukça mümkün, boş kaldıkça değil. Park içi cironun mevsimselliği ve ziyaretçi trafiğinin harcamaya dönüşme hızı bu bedellerin kalıcılığını sınayacak. Sabit kira yerine ciro kirası bazlı bir kira modeli bence daha doğru olurdu. Güney Külliye'de dolan 69 iş yeri talebin zeminini gösteriyor; 31 Ekim 2026'da başlayacak ihale ilk gerçek sınav olacak. Model tutarsa — açık hava sahnesinden hangara 15 alanın dolması hâlinde — aynı kurgunun diğer millet bahçelerine ve büyük kamu arazilerine taşınması gündeme gelecektir.
Kuzey Külliye ihalesi bir kira haberi olarak geçip gidebilir. Ben aynı ilanlarda başka bir şey okuyorum: İstanbul'un batı yakası, gelirini kendisi üreten, mülkiyeti kamuda kalan ve afet günü şehri ayakta tutacak bir omurga kazanıyor. Eksikleri de belli: depolama ve konuşlanma, liman, yaya koridoru.
Pistten uçak kalkmıyor diye bu arazi değerini yitirmedi; tersine, İstanbul'un başka hiçbir yerinde bir arada üretilemeyecek üç değeri aynı parselde taşıyan bir varlığa dönüştü. Kira sözleşmeleri imzalanacak, dükkânlar açılacak, gelir tablosu dolacak. Ama bu arazinin gerçek getirisi, umarım hiç ihtiyaç duymayacağımız bir günde ölçülecek.
Asıl mesele o güne bugünden hazır olmak.
Tevfik Türel Lindedin'deki yazısıdır.
Kaynaklar
Emlak Yönetim Müzayede — Atatürk Havalimanı Millet Bahçesi Kuzey Külliye kiralık iş yerleri müzayedesi: ihale başlangıcı 31 Ekim 2026, ilan bedelleri ve alan listesi.
Emlak Yönetim ilanları (Sözcü ve EmlakNews aktarımı) — 15 kiralık alan, 3.850 m² hangar, açık hava sahnesi, birim bedeller.
Anadolu Ajansı — Millet Bahçesi açılış haberi (Mayıs 2023): toplam alan, ilk etap, ağaç sayısı, yapay dere ve yollar, kapalı alan, afet barınma kapasitesi.
TÜİK — Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2025: İstanbul ve ilçe nüfusları ile yıllık nüfus artış hızları.
Dolar karşılıkları 1 dolar = 48 TL çalışma kuruyla hesaplanmıştır.